Това как ще бъде застроен и уреден нашия град се определя от няколко основни документа.
Общ устройствен план (ОУП)
Това е документът, който определя в коя част от Столична община какво ще се строи, къде задължително ще има зелени площи и къде обществени сгради. Още по-важно – той определя и параметрите на застрояване. Има три основни показателя:
Максимална плътност на застрояване – какъв процент от даден парцел може да бъде застроен
Максимален коефициент на интензивност (Кинт) – максималното съотношение между разгънатата застроена площ и площта на парцела. Например при Кинт = 3.5 на парцел от 500 кв.м. може да се застроят до 1750 кв.м. Минимална озеленена площ – минималният процент от парцела, който следва да бъде оставен озеленен. Кота корниз – максималната височина до която може да се строи (без подпокривните нива, които обаче трябва да са зад линията от 45 градуса спрямо корниза.
За София за голяма част от зоните коефициентите за застрояване са изключително завишени.
Давам примери:
Жилищна зона с високоетажно застрояване – Плътност – 60%, Кинт = 3.5, Озеленена площ – 20%
Жилищна зона с с малкоетажно застрояване – Плътност – 40%, Кинт = 1.3 (в парцел 500 кв.м. може да построите до 650 кв.м., т.е. 3 етажа и малко по 200 кв.м. на етаж), Озеленена площ – 40%. А това е зоната за всички бивши села, сега квартали, която би трябвало да предвиди доста по-ниска интензивност.
Смесена мултифункционална зона (Смф) – любимата зона на инвеститорите(светлокеремиден цвят на картата) – Плътност 60%, Кинт=3.5, Озеленена площ – 40%. За тази зона няма заложена кота корниз. Също така макар принципно да е предвидена за бизнес сгради в много случаи там се строят и жилища, за които обаче общината не планира нито училища, нито детски градини.
Подробни устройствени планове (ПУП)
За всеки квартал се приема подробен устройствен план (ПУП). В него на база на приетия ОУП и заложените по зони показатели се определят отделните урегулирани поземлени имоти (УПИ), в които може да се строи. Определят се и улици, зелени площи, имоти за обществено обслужване (училища, детски градини, обществени сгради и т.н.). След като още през 2007ма година е приет ОУП на София, то за почти 20 години би следвало в целия град да има изработени ПУПове. Това обаче изобщо не се е случило. И затова в много случаи вместо екип от архитекти да определи къде ще има улици, да осигури необходимия процент зелени площи и място за необходимите обществени сгради, то се получава, че се разработват планове само за отделни парцели без да се взимат предвид нуждите на целия квартал и се получават резултати като изграждане на задънени улици, обслужващи само един имот, изграждане на квартали с по няколко хиляди жители без предвидено място за детска градина, училище и поне някаква малка градина за игра и т.н.
Особен случай са и терените за градски паркове и градини. За тях следва да се приемат Подробни устройствени планове за паркове, коит освен всичко друго да определят къде в парка може да има преместваеми обекти, спортни съоръжения и др., които са допустими за тези зони. На база на тези планове Столична община след това трябва да отчужди и частните имоти, попадащи в парка. Към момента обаче за никой от големите паркове няма приет такъв план и всички действия постоянно се отлагат във времето. Крайният резултат ще бъде лавина от съдебни дела към общината и постепенно застрояване на тези паркове.
Нещо като заключение
Ако искаме да живеем в един хубав и уреден град трябва да променим немалко неща. Но като минимум:
- Да се преосмиля показателите за застрояване по отделните зони
- Да се приемат устройствени планове за всички квартали и паркове на града
- Да се разбере, че е необходимо да бъдат обезщетени собствениците на терени, които са необходими за обществени функции, и че всички граждани трябва да участваме в този процес. Иначе София поетапно ще се превърне в едно голямо гето.
